没购入房产前,在外工作难免要租房子住。而在租房过程中,如果不了解法律规定,很容易产生各种纠纷,比如维修纠纷、物业费纠纷、变更房屋用途纠纷、损害赔偿纠纷等。为避免产生纠纷,这些法律规定大家有必要提前知道。

　　租房是否应当签订书面合同?

　　【案例】

　　王女士在外地高校读研,最近她与学校及当地一家大公司签订了三方协议,研究生毕业后就可以入职该公司。由于该公司不提供住宿,而自己又买不起房子,王女士决定尽早租个房。王女士想知道,租房是否要签书面合同?应当与房东明确哪些方面?

　　【说法】

　　《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定:“租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。”据此,除临时性租房外,一般应签订书面合同,明确双方的权利义务,这有利于稳定租赁关系,更是解决后续纠纷的重要依据。如果未订立书面合同,在无法确定租赁期限的情况下,将视为不定期租赁合同,双方可以随时解除合同,这无疑大大增加了租房不稳定性。

　　房屋租赁合同一般应明确的内容包括:(一)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况；(二)租金和押金数额、支付方式；(三)租赁用途和房屋使用要求；(五)房屋和室内设施的安全性能；(五)租赁期限；(六)房屋维修责任；(七)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；(八)违约责任；(九)其他约定。

　　出租人不履行维修义务，承租人怎么办?

　　【案例】

　　小江从梁某处租住了一套顶楼房屋,双方在签约时未就由谁承担维修义务作出约定。最近,小江外出培训半个月,回来后发现房屋漏雨,将其购置的衣柜淋坏,柜里的皮衣受损,墙面被水浸泡脱皮。小江赶紧联系梁某要求其维修房屋并赔偿其损失,但梁某以各种理由拖延。面对此种情形该怎么办?

　　【说法】

　　一方面,小江可以自行维修并索要维修费。《中华人民共和国民法典》第七百一十三条第一款规定:“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。”本案中,在吴某拖延维修的情况下,小江为了使房屋处于适住状态,当然可以自行请人维修。但应当注意保存房屋、物品损坏的照片、视频、维修发票等证据,以便要求梁某支付维修费。

　　另一方面,小江有权向梁某索赔。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”第一千一百六十五条规定:“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。”本案中,梁某出租的房子存在漏水情况,说明不符合正常使用要求,并因此给小江造成了财产损失,其存在过错,自然应承担赔偿责任。

　　租赁合同未约定，物业费该由谁交?

　　【案例】

　　史某把一套房子租给欧某,双方在签约时没有明确物业费由谁负责交。到了交物业费的时间,史某让租客欧某去交费,而欧某认为房子是史某的,物业费理应由他承担。可史某认为欧某享受着小区的物业服务,理应由他交物业费。双方为此僵持着。

　　【说法】

　　在房屋租赁合同对由谁负责交纳物业费无约定的情况下,房东与租客可以事后协商签订补充协议。若无法达成补充协议,那么本着“谁受益谁负责”的原则,应由租客负责交纳。本案中,欧某实际使用了房屋,享受了物业服务,理应履行交费义务。

　　但是,史某要向物业公司承担连带责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”据此,即使明确约定物业费由租客承担,但在租客未履行交费义务时,房东应当承担连带交纳物业费的责任。因此,建议房东在出租时预收相应的押金,以免造成不必要的损失。

　　租客擅自改建装修，需要承担赔偿责任吗?

　　【案例】

　　高某从吴某处租赁一处房屋居住,双方签订的租赁合同中除约定了租期和租金等内容外,还约定承租人如需改建装修需要征得吴某同意。高某入住出租屋后,觉得房间不够温馨,决定花钱改善下房屋条件。于是,在未经吴某同意的情况下,拆除了房子2扇门、1面隔墙和1个灶台。吴某见到“变样”了的房子,感到不满,遂要求高某将房屋恢复原状,并赔偿其损失。那么,吴某能否索赔呢?

　　【说法】

　　租客对于租赁的房屋只是享有占有、使用的权利,而不具有处分权,若要对房屋进行改善或者添附,应取得房东同意。《中华人民共和国民法典》第七百一十五条第二款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

　　本案中,高某未经吴某同意,将涉案房屋的门窗、隔墙和灶台予以拆除,其行为已经构成违约,应承担恢复原状的责任。如果高某不履行恢复原状的义务,那就必须向吴某支付恢复房屋原有格局所需费用。

　　退租时，房东能否索要家具“折旧费”?

　　【案例】

　　张某租住李某的房屋已有5年之久,当初入住时,屋内有李某配备的衣柜、冰箱、空调、洗衣机等用品。不久前,张某在退租时,李某要求其支付3000元的家具“折旧费”。张某认为,上述家具、家电均能正常使用,不存在受损情形,故拒绝了李某的要求。那么,李某的要求有法律根据吗?

　　【说法】

　　《中华人民共和国民法典》第七百一十条、第七百一十一条分别规定:“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。”“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”据此,房东能否索要家具“折旧费”,关键要看家具有无损坏以及是合理损耗还是过度使用所致。如果租客正常使用租赁物导致其损耗的,则不承担赔偿责任；如因使用不当造成租赁物损坏、价值贬损的,则需赔偿相应损失。

　　本案中,在房内家具、家电均能正常使用的情况下,李某无权索要所谓的“折旧费”。建议承租人在入住前对房屋和内置家具、家电状况等,通过拍照、视频等方式留存资料,以便在退房验收时核对。